你手中的房产，正在成为你焦虑的来源

作者：孙骁骥

二手房的价格，正在全面下跌。

近日，国家统计局发布了2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。据统计，国内4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。

下跌幅度虽不多，但它预示着未来投资房产回报率的持续走低。房地产市场将处于整体下行期，尤其是在货币化棚改退潮的情况下，三四线城市房价降温恐不可避免。一二线的楼市也将不同程度受到影响。

与某些人说的“全国人民喜迎房价下跌”不同，楼市的低迷不但不会令人欣喜，反而会让人产生新的焦虑。毕竟，中国人的财富长期以来过于集中在房地产，房价的下跌，将会成为未来人们的“不可承受之重”。

为什么中国人如此依赖房地产？

中国人对于房地产的依赖程度堪称“畸形”。过去十多年来，地方政府、国企和地产开发商结为利益共同体，依靠新时代的“价格双轨制”，用低于市场价的成本拿地、开发，囤积新房然后炒高市场价格，获得“地产大跃进”的第一杯羹。

随后，大量以市场价格流通的新房和二手房进入市场，趋之若鹜的普通人随之开始了炒房的热潮。中国的房价也开始了大飙升。据统计，2008年金融海啸之后，京沪广深四大一线城市的房价在每平一万元左右，随后在十年左右的时间里价格平均涨了6至7倍。

与此同时，2009年中国开始的基建大潮和货币滥发，让市场在很短的时间内就流入大量焦虑的热钱。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，而中国则高达1.87。

作为近十年来全球最大的“印钞机”，中国的天量货币增发至少一半以上都被房地产吸纳，否则，全社会很可能发生物价全面飞涨的情况。

房产作为过去十多年来的货币“蓄水池”，其财富重要性不言而喻。对于普通家庭来说，房产既是投资工具，也是长期储蓄工具和财富传承工具。

试问从2008年以来富起来的一批人，有几个不是靠房产的增值呢？中国的家庭里，又有几个不是把房产作为留给儿女的最大财富储备起来的呢？再者，前几年投资房产之外的其他投资类别，又有几个收益高过房地产的呢？

有一个统计数据说，55%的中国家庭的存款几乎为零，全国人均存款不足5万元。钱都去哪里了？钱全都流入了房地产行业。房产几乎成为了中国人持有的另一种大面额货币，成为了金钱的代名词。

就正如美国的“婴儿潮”一代人热衷于买股票，把股票作为自己的养老退休金和传承给子女的资产，中国人则是习惯于把房产视为自己的财富保障和传承给子女的最重要资产，视房如命。

究其原因，这是由于中美两国国情环境不同造成的差异。美国是资本主义思想下的商业立国，中国则是小农思想下的地产立国。前者讲求商业信托责任，后者安土重迁、一切从脚下踩着的土地出发。

从摇号买房到摇号卖房

然而，无论过去的房地产创造了多少的财富奇迹，现在的拐点已经确凿无疑的来临了。房产无法再创造过去的辉煌，无论愿意或不愿意，每个人都必须适应这种变化的到来。

最明显的一个变化是：过去，人们的焦虑在于买不到房，但在未来的日子里，人们的焦虑很可能会变成卖不掉房。

还记得去年下半年，著名房企万科打出了“活下去”的口号，其旗下的新楼盘在很多地方均以不同程度的折扣出售。而碧桂园的某些楼盘还出现了越卖越便宜的情况，第一期的卖三万，第二期卖两万八，第三期只卖两万六……这彻底颠覆了“楼盘越早买越划算，越卖到后面越贵”的常识。

各种降价策略也引发了部分业主的抗议。透过去年的一手房市场，我们已经隐约看到了拐点的到来。

为何去年开始一手房市场出问题？其中的原因在于房企日子不好过，众所周知，以“烧钱”出名的房企资金主要靠发债。而中国政府目前对于房企的债务发行又进行较为严格的限制，并且禁止房企进行海外项目的投资，这使得房企的现金流问题越来越凸显。

债台高筑却又失去了传统的资金渠道。于是，房企只好依靠打折降价销售的方法来让资金快速回笼，解决现金流问题。

根据新闻报道，自去年下半年开始，房企逐步迎来债务偿还的高峰期。Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较上年底的6.6万亿元增长19.5%。越是大型的房企，债务问题越严重，债务负担倒逼房企们不停的疯狂卖楼，一手房市场，就这样进入了拐点。

与此同时，正如前文所说，目前的二手房市场也日趋冰冻。

根据某二手房中介在2019年1月的数据，2018年上海二手房平均成交周期约为115天，比上一年增加了15%。进入2018年第四季度以来，全国多个大中型城市的二手房交易周期都超过100天以上。

北京某些地区的二手房降价幅度惊人，如果急着套现，一套300万的房子现在要降价到235万才能找到买家，相当于打7.8折。而如果选择不降价，那么一套房子挂在中介可能半年以上都未必能卖出去。按照目前国家打压房市的趋势来看，未来，成交的周期只会越来越长。

总之，二手房市场的成交周期越来越长，成交价格也逐渐下降。感觉真应了一句玩笑话：以前是摇号买房，一房难求，以后卖房可能真的也要摇号了，想快速出手只有大幅降价，否则就是挂着，像新疆葡萄干一样，被风干。

无论一手还是二手房市，其在可预期的未来都将会呈现疲弱的态势。当然，换个角度说，房市从长期来看也是会上涨的。

笔者相信三十年后的房价依然会带来回报，但那个时候你搞不好已化作骨灰盒内的一坛粉末，要房子又有何用？而且在这期间肯定有比房子优质得多的金融资产，何必舍近求远，拿自己一生的财富开玩笑呢？

乏力的房地产带来各种焦虑

目前，手里有房的人，尤其是手里有大量房产的人，心中的焦虑感可以说是越来越高。不动产的增值空间越来越有限。二手房市的冷却，又使得人们变现房地产的时间成本大为增加，交易周期明显变长。

这对于一般中产来说，是财富配置的致命伤。正如前文所说，中产以及以下人士财力有限，现金流和不动产只能是二选一，拥有数套房产的人，现金流通常不足。而一个人打算套现房产，一般来说都是急用，以变卖房产来弥补现金流的缺口。

换言之，打算卖房筹集的钱往往需要急用的现钱，而交易周期很长的二手房市未来是买方市场，因此，买家不着急买，卖家很着急卖，最后只能降价出售，自己承担折价的损失。

此外，国家的各种政策加码，使得不动产的持有成本持续增加。最大的一个焦虑来源就是目前尚未出现，但未来即将出现的房产税。

这是一个老生常谈的话题，早在2011年上海等地就宣布房产税试点。有人会说，你看试点房产税这么多年，上海的房价还是一直在上涨，说明房产税无法抑制房价。

表面看，房产税并没有能限制房价上涨，但实际上，这种现象是由于过去的房屋信息不透明，造成无法精准统计，因此这房产税也就收不上来。

现如今全国不动产信息已经联网，征收房产税的技术障碍已经清除，未来在全国推行只是时间问题。换句话说，大数据和财产信息联网使得每个业主实际上都在裸奔。

不出意外的话，现在上海的房产税蓝本，应该就是未来重要的参考指标。

按照目前上海的暂行征收办法，新购住房人均不超过60平方米以内的面积，暂免征收房产税。人均超过60平方米的，对超出部分的面积按面积乘单价的70%再乘以税率来计算。但实际上，大部分有房的人是超过了免征收的人均面积的，被房产税“雁过拔毛”也是必然之势了。

综上所述，涨不起来的房价，卖不出手的房产，悬在头顶的房产税之剑……种种因素加在一起，有房的你能不焦虑吗？

种种因素表明，中国的经济和社会即将面临“四十年未有之大变局”，我们首先需要主动改变的就是个人理财格局的变化，调整过重的不动产比例，增加优质的金融资产比例。如果再继续吸房地产之毒，那就是病入膏肓，自己多年来辛苦累积的财富很快将会危若累卵。

正所谓辛辛苦苦几十年，一夜回到改革开放前。这是我们应该避免，也有能力避免的情况。

来源：公众号-骥观天下