房地产税落地，房子还能用来养老吗？
作者：孙骁骥
万众瞩目的房地产税终于来了。
近期，“2019年全国人大将落实制定房地产税法”的消息传出，港股内房股闻声大跌，恒生中国内地地产指数跌5.17%。市场恐慌心理可见一斑。
根据2020年要完成税收法定原则的任务，房地产税立法可能明年前就会完成，几年之内将有可能推出实施。
有人视之为洪水猛兽，也有人说没什么大不了。房地产税即将落地，中国人视为个人资产储备中最重要的房地产未来的走向如何？人们还能依靠房产来投资、储蓄和养老吗？
房地产税如何影响房价
当“2019年落实房地产税法”的消息传出时，融创、碧桂园等典型的激进型房企股价骤然下跌。股价对于利空消息的反应最为剧烈。
有些人对此的解读是：房地产税将最大限度地降房价。此举对于普通老百姓，尤其是无房者来说是个利好消息，因为降价意味着他们买得起房子的可能性又变大了一点点。
但恐怕事情没有这么简单。
我从未见过世界上有哪个国家的人会因为多了一种税收而感到欢呼雀跃的。税收，无论在何种情况下，都意味着一种合法的掠夺。在执法者掠夺了这些以税收为形式的财富之后，他们会将财富按需分配给穷人和有需要的人吗？
关于这个问题，经济学给出的答案是：谁也不知道答案是怎么样。
因为再分配的结果不仅取决于征税，更是取决于经济和法律体制以及执法者的意愿。谁能保证执法者肯定是善良的？这当中有太多不确定的人为因素了，难怪著名的经济学家罗斯巴德将税收称之为一种“有组织的犯罪”。
不过，具体到房地产税这个问题上，中国未来征收的房地产税还真有可能降房价。但并不是所有的房地产都会受其影响价格下跌。
由于凭空多了一笔房产税，因此房地产持有的成本也会增高。业主作为税收的承担者当然会寻求方法转嫁这笔税收。那也就意味着，税收的成本会增加到业主日后卖房时的房价里边。这究竟是意味着房价上升还是下跌呢？
这其实意味着房价的进一步“两极分化”。
假如人们预期一个地方未来10年房价的增幅为20%，那么即使房地产税让持有成本增加了5%，人们也愿意持有此地的房产。因为即使扣除了5%的额外持有成本，买房子仍然有利可图。
但如果人们对于某地房市的未来增幅的预期低于5%，那么这类房子可能就没有人愿意持有了。扣除了5%的成本之后，不仅不挣钱，还可能要亏钱，这些房子将面临即使降价也没有人愿意接盘的局面。
这或许会引发楼市格局新一轮的震荡重组。由于资金将从盈利预期很低的三四线楼市撤出，中国内地又缺乏更为稳妥的长期投资渠道，那么这些资金势必还是得进入一二线城市的楼市。
因此，最后很可能出现核心城市越征税房价越高，小城市越征税房价越低的情况。
房地产税最后的实际效果很可能是：用“看上去很美”的一个名目，实现了地产的进一步两极分化。由于房地产是中国重要的金融指标，这也意味着核心城市与中小城市的资金总量会发生进一步的分化。
不要让业主跑了！
随着房地产税的到来，中国的地产行业显然已进入了“拐点”。在这个“拐点”之前和之后买房，会面临非常不同的市场环境。
在过去，没有人会觉得买房是不挣钱的。但在未来，这个感觉可能会逐渐变得普遍。我们不能孤立地看房地产税这个事情，而是要把它和各种限购、限卖的捆绑式政策以及个人财产透明化的趋势结合在一起看。
限购和限卖，旨在最大限度延长房产的交易周期；房地产税的出台，旨在最大限度提高持有成本；而财产联网的机制，最大限度杜绝了过去的瞒报、漏报财产的现象。
总之，每个人的财富都在裸奔。而强制把交易周期延长，实则尽可能延长了房产持有者持有房产的时间，让那些有意早早脱手房产的人没那么容易得手。
大家还记不记得曾流行一时的那句话：“不要让李嘉诚跑了！”，现在，它可以被改为“不要让业主跑了！”。如果业主都跑了，试问谁来交税，解决目前地方政府棘手的债务问题？谁来继续贡献力量，撑起中国楼市的下一个周期呢？
所以我们看到2019年的首套房利率下跌了。据统计，在全国的35个大型城市中，2019年1月份首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.15倍，二套房贷款平均利率为6.02%，两者都较去年有明显回落。
这就有点“请君入瓮”的意思了。
一个税种如果想要在实质上能增加政府的收入，那么必须要考虑税基和税率两大问题。关于税率目前坊间很多说法，尚未有定论。但是在税基方面，有关部门的意思肯定是要把基础做大，让“房地产税”这个西方国家的非主流税收在中国成为一种主流税。
要实现这个目的，就必须尽快扩大“业主”的数量，把尚未卖出的库存尽早清空。降低贷款利率和各种房价打折无疑是有效的促销手段。这两种手法，自从去年以来我们已经在楼市里看得很清楚了。
即使如此，地产去库存依然“鸭梨山大”。据统计，全国去化周期最长的内蒙古目前达到了7.4年，其次是东三省需要6.5年，第三则是山西需要5.9年，其中，中国三大经济圈的京津冀地区需要5.5年。越来越聪明的老百姓，事实上现在并没有蜂拥购房。
据计算，至2019年全国住宅累计可售的量还有28.4亿平方米，根据一套房子100平米计算，待售的套数就达到了2800万套，如果不考虑2019年有新开工的项目，消化完这些库存需要大概两年时间。
我们从去库存周期来推测，房产税应该不会在两三年内就马上执行。但是当库存周期在未来降下来以后，恐怕也就到了房地产税的大锤正式落到人们头上的时候。
房产是养老的工具还是障碍？
房地产税背后其实是“一盘大棋”，最终目的是转变地方财政的结构。
过去地方政府的财政收入主要是依靠土地出让，一锤子买卖创收。而在地产过度开发的今天，竭泽而渔的老方法肯定是走不通了。在这个历史节点适时推出房地产税，有利于转变过去一锤子买卖的“不可持续发展”模式，改为税收形式的“细水长流”模式。
名下有多套房的业主们除了能体会到“纳税光荣”的自豪感之外，在未来最真实的另一个感受就是：想买房的人越来越少。
根据人口统计数据，从2025年开始，中国的60后一代开始陆续进入退休期，这个趋势将会持续10年，之后70集中进入退休期，在2045到2055年期间，80后也将集体进入退休期。
换言之，从2025年之后推30年，60、70、80后三代人都进入了退休生活，成为经济学意义上不具有劳动力和购房需求的“老年人”。目前这些人分布在29至59岁年龄人群当中，他们的人数加起来占据总人口比例是所有年龄段最高的。
这意味着两件事：首先，未来三十多年，中国的主要人群是数量越来越庞大的持有房屋的业主，但是对住房具有刚需的年轻人数量却明显数量不足，再加上房地产税的抑制作用，这对房市的未来意味着什么，不言自明。
第二，社会养老金的问题在这段时期也会更加凸显。原因也十分简单：粥少僧多。这个风险基本上是属于“灰犀牛”，只是距今的时间比较远，但是你不能因为距离远就否认它存在的事实。
社会养老金的问题，最近又在两会被提及，养老金的跨地区调剂和养老金地区分配不足的问题在2019年已经被提上了中央的议事日程。其实问题现在已经初露端倪，而在数十年后，这个问题的风险就势必会更加明显。
如果我们寄予厚望的养老金和房产在未来都出现了问题，那么谁来为我们的养老负责？谁来为我们的财富负责呢？问题的唯一答案，恐怕只有我们自己对自己负责，提早筹划个人财务的安排。
来源：金融界
